Metode evaluari
In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, in general, abordarile prin: comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vanzarea cea mai mare.
1. Abordarea prin comparatia vanzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor de piata platite pentru proprietatile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa fie analizate vanzarile, astfel Incat sa existe certitudinea ca partile implicate In tranzactie au fost motivate In mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de vanzare, care reflecta motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe piata, de exemplu tranzactiile unor cumparatori cu interese speciale, care platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate. Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.
Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila si convingatoare numai In cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si In cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, Increderea In abordarea prin comparatia vanzarilor poate fi limitata atunci cand conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau In cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vandute.
2 Abordarea prin capitalizarea venitului, reprezinta valoarea de piata a proprietatilor imobiliare care este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia In considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.
3 Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei cladiri noi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costurile legate de timpul de constructie/adaptare. In mod uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat pentru promotorul imobiliar. In cazul proprietatilor vechi, abordarea prin cost ia In considerare o estimare a deprecierii, care include atat deteriorarea fizica, cat si deprecierea functionala. O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este Inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.
Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate In cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea In evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila In evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar.
In general, abordarile si metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzand proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunurile mobile), Intreprinderile si activele financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta In mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau Intreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt, de obicei, vandute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, In timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata de valori mobiliare relevanta.
Evaluarile mijloacelor fixe sunt raportate si la durata de amortizare conform Hotărâre nr. 2139/2004 din 30/11/2004 Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 46 din 13/01/2005 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe.
Consultanta gratuita ! Solicita o evaluare gratuita !