Experti evaluatori ANEVAR

Criteriile pe baza cãrora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret într-o tranzactie obiectiva.Evaluatorul trebuie sa stabileasca drepturile de proprietate reale ale proprietarului si sa certifice existenta imobilului conform documentelor de proprietate.Expertul evaluator nu are misiunea de a verifica veridicitatea documentelor prezentate.

Proprietatea imobiliara

Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil ce este înregistrat într-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau contract de închiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. În contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul în sine, toate bunurile care în mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).

Dreptul de proprietate imobiliar are urmatoarele atribute: posesia, folosinta si dispozitia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a închiria, de a testa (a lasa mostenire), de a dona sau de a alege, de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. În anumite situatii, un anumit atribut poate fi separat si transferat, închiriat sau înstrainat, în conditiile legii.

Prerogativele sau beneficiile corespunzatoare dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitari externe impuse de catre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbana sau preluarea de catre stat a proprietatilor fara proprietar sau mostenitor.

Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin.

Contractele de închiriere sunt întelegeri prin care se creeaza alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de închiriere proprietarul îsi mentine dreptul de dispozitie si transfera sau asigura chiriasului dreptul de ocupare si de folosinta. Chiriasul sau locatarul dobândeste, în temeiul contractului de închiriere, dreptul de a ocupa si a folosi proprietatea imobiliara pentru un timp determinat si în anumite conditii.
Subînchirierile iau nastere în cazul în care chiriasul transfera unui tert, numit subchirias (sublocatar) dreptul de care se bucura chiriasul, respectiv dreptul de ocupare si folosinta.

Un evaluator trebuie sa analizeze în ce masura orice clauze sau conditii dintr-un contract de închiriere afecteaza valoarea proprietatii.

Servitutile reprezinta un beneficiu necorporal asupra proprietatii detinute, care încredinteaza utilizarea unei parti a acesteia fara a duce la dobândirea proprietatii. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii dobândite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau peste o parte a unei proprietati imobiliare, aflata în proprietatea altei persoane.

Coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin împartirea legala a drepturilor de proprietate. Un exemplu îl constituie proprietatea imobiliara care nu apartine unui singur proprietar. Proprietatea poate apartine unei societati comerciale, cu mai multi actionari sau asociati, sau mai multor coproprietari.

Un beneficiu financiar poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare atunci când aceasta este utilizata ca si colateral pentru garantarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. O participatie de capital la proprietatea respectiva este considerata ca un activ financiar distinct.

Consultanta gratuita ! Solicitati o evaluare gratuita !